Podatek od wynajmu mieszkania. Rozliczamy krok po kroku.

Wynajmujesz mieszkanie? A może właśnie się nad tym zastanawiasz? Niestety sytuacji nie ułatwia „papierologia”. W kilku krokach wyjaśnimy, jakie masz możliwości i co musisz zrobić, żeby nie mieć kłopotów z Urzędem Skarbowym.

Krok 1 – Twoja decyzja – wybór opodatkowania

Niewątpliwym plusem wynajmu mieszkania jest to, że decyzja o formie opodatkowania należy do Ciebie. Przemyśl więc dokładnie sprawę. Istnieją trzy metody opodatkowania przychodów z najmu.

  • Na zasadach ogólnych – stawka 18% i 32%. Obowiązuje zarówno przy wynajmie prywatnym, jak i w ramach założonego przedsiębiorstwa.
  • Liniowo – wg stawki 19%. Ta forma dotyczy założonych do tego celu firm.
  • Wg ryczałtu ewidencjonalnego – stawka 8,5%. Stosowany do rozliczeń prywatnych.

Oszacuj przychody, które osiągasz z najmu i wybierz tę formę opodatkowania, która jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Pamiętaj, że przychód z najmu można obniżyć o koszty jego uzyskania. Podatek liczy się od kwoty dochodu, czyli już po odliczeniu kosztów.

Krok 2 – Policz koszty

Do kosztów uzyskania przychodu zaliczamy:

  • wydatek, który posiada związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, jakim jest najem,
  • koszty zawarcia umów, zamieszczenia ogłoszeń,
  • zakup mebli i innego wyposażenia,
  • wykończenie mieszkania,
  • usługi podłączania mediów i opłacane abonamenty.

Pamiętaj: zbieraj wszystkie dokumenty, które poświadczają koszty. Na każdym powinny znaleźć się wszystkie Twoje dane: imię, nazwisko, adres, jak również dane osoby, na której rzecz poniosłeś określony koszt w określonej dacie. Takie informacje powinieneś przechowywać przez 5 lat. Wszelkie paragony czy potwierdzenia z karty płatniczej nie są wystarczającym dokumentem.

UWAGA: podwyższenie kosztów spowoduje zmniejszenie dochodu i tym samym mniejszy podatek. Gdy rozliczasz się ryczałtem, opodatkowaniu podlega przychód.

Krok 3 – Zasady ogólne, podatek liniowy czy ryczałt? Potrzebne dokumenty i rodzaje składanych oświadczeń

Na powyższe pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Każda z form opodatkowania ma swoje zalety i wady. Ważne, żebyś w odpowiednim terminie złożył potrzebne dokumenty.

Do 20. stycznia w Urzędzie Skarbowym należy złożyć:

  • oświadczenie wyboru formy opodatkowania,
  • jeśli decydujesz się na ryczałt, oświadczenie dotyczące kwartalnego rozliczenia ryczałtu,
  • jeśli wynajmowana nieruchomość jest współwłasnością małżeńską, oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów przez jednego ze współmałżonków.

Zasady zryczałtowane

  • W tym wypadku składasz deklarację PIT-28.
  • Uzyskanych przychodów z najmu nie sumujesz z pozostałymi zarobkami.
  • Obowiązuje Cię stawka 8,5%.
  • Wybierasz, czy będziesz rozliczać się miesięcznie czy kwartalnie. UWAGA: druga opcja jest możliwa jedynie, gdy osiągnięte przez Ciebie przychody nie przekroczyły w poprzednim roku 25 tys. Euro.
  • Brak kwoty wolnej od podatku. Mnożysz stawkę podatkową przez kwotę przychodu.

Najem przez firmę – liniowo lub wg skali

  • W przypadku podatku na zasadach ogólnych (wg skali) w Urzędzie Skarbowym składasz PIT 36 z podatkiem wg stawki 18% lub 32%.
  • Jeśli decydujesz się na podatek liniowy, składasz PIT-36L z obowiązującą stawką 19%.
  • Pamiętaj: w przypadku wynajmu nieruchomości na cele biurowe, wypoczynkowe lub rekreacyjne, musisz rozliczyć również podatek VAT.

Krok 4 – Rozliczenie

  • Prowadź własną, uproszczoną księgowość najmu – zbieraj dokumenty z podziałem na lata, a najlepiej miesiące.
  • W odpowiednim PIT-cie, w oparciu o dowody i ewidencję, wypełnij pole „przychód” i „koszty uzyskania”.
  • Czynsz za grudzień z terminem płatności na styczeń, jak również usługi wykonane w grudniu z zapłatą w styczniu stanowią kolejno przychód i koszt stycznia, nie grudnia.
  • Jeśli jesteś zatrudniony na umowę o pracę i prowadzisz wynajem prywatny, który rozliczasz na zasadach ogólnych, zamiast standardowego PIT-37, składasz PIT-36.

Krok 5 – Analiza wynajmu

Po rozliczeniu, przelicz ponownie przychód z wynajmu oraz koszty. Sprawdź, jaki podatek zapłaciłeś i zastanów się, czy w przypadku wyboru innej formy opodatkowania, nie zapłacisz mniej. Jeśli tak, do 20. stycznia kolejnego roku, możesz w Urzędzie Skarbowym dokonać zmiany.

Właśnie poznałeś 5 kroków rozliczania podatku od wynajmu. Na pewno nie wyczerpaliśmy wszystkich Twoich wątpliwości, bo niestety formalności w naszym kraju są zawiłe i często ulegają zmianom. Jeśli jednak zapamiętasz tych kilka zasad, na pewno będzie Ci łatwiej, a i „papierologia” może nie będzie już takim koszmarem.