Kupno mieszkania na wynajem. Czy to się opłaca?

Chcesz ulokować swój kapitał i myślisz o kupnie mieszkania na wynajem? Zastanawiasz się, czy ta inwestycja będzie opłacalna? Poświęć kilka minut na naszą analizę, poznaj wady i zalety tego pomysłu.

Od czego zacząć?

Po pierwsze musisz pamiętać, że to inwestycja długoterminowa i zwróci się dopiero po latach. Na wstępie obalamy mit, że inwestycja w nieruchomości to świetny biznes tylko dla bogatych. Nie musisz być milionerem czy posiadaczem własnej gotówki. Większość osób zajmujących się kupnem na wynajem, robi to na kredyt. Pożyczka pod hipotekę jest jedną z najtańszych na rynku, więc nie trzeba się jej obawiać.

Masz już pieniądze, co dalej? Zrób plan inwestycyjny.

  • Oceń koszty.
  • Sprawdź rezerwę finansową – w razie, gdy mieszkanie będzie stało puste, Ty będziesz musiał pokrywać wszystkie koszty.
  • Określ, jaki zysk „na czysto” chcesz uzyskać każdego miesiąca. Do tego przyda Ci się kalkulator obliczania zysków z wynajmu: http://zysker.pl/mieszkanie/

Rozwaga… czyli szukamy mieszkania

Nie działaj pochopnie. Od tego wyboru wiele zależy. Jeśli podejmiesz przemyślaną decyzję, możesz liczyć na większe zyski z najmu. Na co zwrócić uwagę?

  • Lokalizacja – słowo klucz. Mieszkania najczęściej wynajmują studenci. Szukaj więc takiego, które znajduje się w dogodnym dla nich miejscu. Przy metrze, przystanku, w centrum lub gdzieś niedaleko uczelni.
  • W jakim jest stanie – im lepszym, tym mniejsze będą koszty remontu.
  • Rozkład i ilość pomieszczeń – od razu zapomnij o mieszkaniu z pokojami przechodnimi. Chyba, że Twoją grupą docelową są młode małżeństwa lub pary. Jeśli jednak chcesz zwiększyć szansę wynajmu, stawiaj na lokale kilkupokojowe.
  • Budynek – z wielkiej płyty czy nowoczesny apartamentowiec? I tu musisz sam podjąć decyzję. Paradoksalnie to właśnie na mieszkaniach w starych blokach można zarobić najwięcej. Ich ceny są stosunkowo niskie, więc zakup zwróci się zdecydowanie szybciej niż zakup apartamentowca. Jest tylko jedno „ale”. Lokale w budynkach z wielkiej płyty co roku tracą na wartości. Jeśli kiedyś będziesz myślał o sprzedaży, jego cena będzie niższa niż ta, po której go kupiłeś.

Nie masz czasu na szukanie? Nie znasz się na tym i nie wiesz, gdzie szukać? Możesz skorzystać z usług agencji nieruchomości. Pamiętaj jednak, że ich prowizja jest bardzo wysoka. Zastanów się, czy to się opłaci.

Koszty

  • Podatek
  • Wynagrodzenie dla notariusza
  • Opłata za odpis z księgi wieczystej
  • Wpis do hipoteki
  • Wynagrodzenie rzeczoznawcy
  • Ubezpieczenie mieszkania

Inwestuję – ryzykuję

Jak w przypadku każdej inwestycji, istnieje pewne ryzyko. Przedstawiamy krótkie wyliczenie, co może „pójść nie tak”.

  • Zły lokator – to jedna z najczęstszych obaw inwestorów. Najemca może nie dbać o mieszkanie, a nawet je zniszczyć. Dlatego ważne, żebyś tam zaglądał lub wynajął do tego firmę, która zajmie się zarządzaniem Twoimi nieruchomościami.

Innym sposobem na „zabezpieczenie się” przed złym lokatorem jest tzw. wynajem okazjonalny. Na czym polega?

Z tej formy mogą skorzystać jedynie osoby fizyczne nieprowadzące własnej działalności gospodarczej. Najemca w formie aktu notarialnego składa oświadczenie, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w terminie ustalonym przez właściciela nieruchomości.

  • Mieszka i nie płaci – ten wariant też musisz wziąć pod uwagę. Zdarzają się osoby, które wynajmują, nie płacą i nie chcą się wyprowadzić. Co możesz zrobić? Próbować negocjować lub wnieść o eksmisję. Niestety takie sprawy mogą ciągnąć się latami.
  • Niewielka rentowność – sytuacja na rynku jest dynamiczna, może się zdarzyć tak, że będziesz musiał zmniejszyć kwotę wynajmu.

Zalety

Inwestowanie w kupno i wynajem mieszkań, jeśli robisz to w sposób przemyślany, może mieć wiele korzyści. Jakich?

  • Większe przychody niż z lokaty czy rachunku oszczędnościowego.
  • Wzrost wartości mieszkania.
  • Masz duży wpływ na minimalizację ryzyka i kosztów.
  • Kredyt hipoteczny to najtańsza forma kredytowania.
  • Rocznie możesz zainkasować 4-5% wartości mieszkania.
  • Wynajem umożliwia uzyskanie dodatkowego dochodu.

Podejmując decyzję pamiętaj, że z badań wynika, że w naszym kraju mieszkanie wynajmuje zaledwie 4% mieszkańców.

Co to oznacza? Po pierwsze, że w naszej kulturze przyjęło się, że każdy powinien w końcu kupić swoje własne „M” – to symbol dorosłości i całkowitej samodzielności, coś, co symbolizuje Twój sukces. Po drugie można założyć, że liczba wynajmujących będzie się zwiększać. Dlaczego? Bo pracodawcy coraz częściej wymagają od swoich pracowników mobilności, a wiadomo, że gdy o pracę trudno, godzimy się na wszystko, nawet na przeprowadzkę.