Rynek nieruchomości w Polsce – na 6 biegu

Dobra koniunktura gospodarcza jest wyraźnie odczuwalna na rynku nieruchomości. Wszystkie sektory odnotowują w ostatnich latach dynamiczny rozwój. Wpływ na obserwowane zmiany ma także rozwój i dostęp do nowych technologii oraz zmiana sposobu wykonywania pracy i spędzania wolnego czasu.

Rynek biurowy

Rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce zaczął rozwijać się na początku lat 90-tych ubiegłego wieku w Warszawie. Rozwój ten determinował przede wszystkim charakter i centralna funkcja miasta stołecznego. Miasta regionalne, z kolei, skorzystały na rozwoju outsourcingu i ekspansji sektora BPO, IT i SSC, czyli szeroko pojętego sektora usług dla biznesu. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą obecnie 10,2 mln mkw., z czego 5,4 mln mkw. jest zlokalizowane w stolicy, a pozostałe 4,8 mln mkw. w innych miastach w Polsce. Największe rynki regionalne to Kraków i Wrocław. Na każdym z nich znajduje się już ponad 1 mln mkw. biur, a kolejne 400 000 mkw. jest w budowie.

W Warszawie powstają najwyższe i najbardziej prestiżowe projekty biurowe w Polsce. Popyt na powierzchnię biurowa wysokiej klasy stale rośnie, więc nowe budynki oddawane na rynek w stolicy są zapełniane najemcami jeszcze na etapie budowy. Aż 24% powierzchni planowanej do oddania w 2019 roku i około 12% w przypadku powierzchni planowanej na 2020 rok, zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. Cykliczny charakter podaży na rynku biurowym spowodował, że w kolejnych dwóch latach będziemy mieli do czynienia z przejściową luką podażową. Obecnie wolne pozostaje 10% dostępnej powierzchni biurowej, co stanowi około 543 000 mkw. Jest to najniższa wartość zanotowana od początku 2013 roku, ale przewidujemy dalszą kompresję tego wskaźnika.

Obecnie stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum stolicy w III kw. 2018 roku wynoszą 23,75 EUR/mkw./miesiąc, a dla stref niecentralnych 14,50 EUR/mkw./miesiąc. Ograniczenia po stronie podaży oraz wysokie zainteresowanie ze strony najemców mogą jednak spowodować wzrost tych wartości.

Na rynku warszawskim najwcześniej w Polsce pojawiają się innowacyjne rozwiązania dotyczące rynku nieruchomości. Obecnie dynamicznie rozwija się segment przestrzeni coworkingowych. Na koniec 2018 roku całkowita powierzchnia biur tego typu w Warszawie przekroczy 52 000 mkw.

Rynek miast regionalnych, choć zdominowany przez Kraków i Wrocław, rozwija się bardzo dynamicznie także w innych ośrodkach miejskich. Duży wpływ na sytuację na rynkach lokalnych ma aktywność samorządów i zachęty oferowane inwestorom. Specyfika usług świadczonych w centrach usług wspólnych zlokalizowanych najczęściej w miastach regionalnych, wymaga także zagwarantowania dostępu do wykwalifikowanej kadry i studentów kierunków technicznych lub finansowych. Ze względu na ograniczoną liczbę pracowników oraz silną konkurencję między pracodawcami w głównych ośrodkach regionalnych, gdzie nasycenie firmami z sektora BSS jest większe, inwestorzy są skłonni rozważyć również mniejsze miasta posiadające bazę akademicką. Po Trójmieście, Łodzi i Poznaniu pojawia się już wyraźne zainteresowanie takimi miastami jak Szczecin, Lublin czy Opole.

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w ośmiu największych miastach regionalnych od początku 2018 roku wyniósł 421 400 mkw. i był o 9% niższy w porównaniu do analogicznego okresu w rekordowym 2017 roku, ale jednocześnie o 4% wyższy od średniej trzyletniej. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się Kraków (roczny popyt 196 000 mkw.), Wrocław (38 100 mkw.) oraz Poznań (40 400 mkw.).

Wysoka aktywność deweloperów w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku doprowadziła do niewielkiego wzrostu poziomu powierzchni niewynajętej do 9,7%. Wskaźnik pustostanów wahał się od 6,6% w Poznaniu do 18,9% w Lublinie.

W trzecim kwartale 2018 roku w większości analizowanych lokalizacji stawki czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie i wyniosły między 12 a 14,5 EUR/mkw. miesięcznie. Jednocześnie na większości rynków obserwowaliśmy presję na wzrost stawek czynszu.

Rynek handlowy

Na rynku handlowym w Polsce aktywność deweloperów skupia się zarówno na największych miastach, jak też na mniejszych miejscowościach z populacją poniżej 100 000 mieszkańców. W dużych aglomeracjach powstają głównie duże centra handlowo-rozrywkowe (np. Galeria Libero w Katowicach otwarta w październiku 2018), koncepty wielofunkcyjne (np. Centrum Praskie Koneser z częścią handlowo-restauracyjną otwieraną obecnie etapami) lub też rozbudowywane są istniejące obiekty (np. Atrium Promenada w Warszawie otwarte w czwartym kwartale 2018). W mniejszych miastach, gdzie rynek jest mniej nasycony, konkurencja niewielka, a potencjał zakupowy bardzo wysoki, powstają mniejsze obiekty, głównie parki handlowe lub centra convenience umożliwiające szybkie, wygodne zakupy. Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły ponad 14,5 mln mkw., z czego w całym 2018 roku do użytku oddano 200 000 mkw. W strukturze podaży dominują centra handlowe z udziałem 74%, przed magazynami handlowymi (15%) oraz parkami handlowymi (7%).

Zmniejszona podaż nowych obiektów w ostatnim czasie pozwoliła na obniżenie wskaźnika pustostanów w istniejących centrach. Na koniec czerwca 2018 średni wskaźnik pustostanów dla wszystkich obiektów handlowych w Polsce wyniósł 3,2%, przy czym dla słabszych i starszych obiektów handlowych może on sięgać powyżej 20%. Jednocześnie wydłużył się okres komercjalizacji dla nowych obiektów, co wskazuje na ograniczenia dotyczące liczby dostępnych marek i zmianę ich strategii lokalizacyjnej.

Wraz ze zwiększaniem się ilości nowoczesnej powierzchni handlowej ewoluuje jej charakter, co stanowi odpowiedź na rozwój nowych technologii oraz zmianę oczekiwań konsumentów. Do centrów handlowych wprowadzane są nowoczesne koncepty rozrywkowe i restauracyjne, a sklepy tradycyjne coraz częściej korzystają z nowoczesnych rozwiązań w obsłudze klienta.

Obecnie nie sposób analizować rynku handlowego z pominięciem segmentu e-commerce, który staje się niezbędnym uzupełnieniem handlu stacjonarnego. Jego aktualna wartość jest szacowana na 40 mld zł i oczekuje się, że może się ona podwoić w ciągu kolejnych 4 lat. Rozwój sprzedaży w Internecie będzie w dużej mierze uzależniony od rozwoju rynku logistycznego, który stanowi niezbędny element efektywnej sprzedaży on-line.

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych

Na koniec III kwartału 2018 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 15 mln mkw., co oznacza ponad 20%-owy wzrost rok do roku. Największymi rynkami logistycznymi w Polsce są: region Warszawy i okolic (27%-owy udział w całkowitej podaży w Polsce), Górny Śląsk (18%), Polska Centralna (14%), region Poznania (13%) i Wrocławia (11%).

W budowie pozostaje obecnie ok. 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co świadczy o rekordowej aktywności deweloperów. Około 75% tej liczby zostało już zabezpieczone umowami przednajmu, w większości dzięki realizacji projektów typu BTS, które stanowią 40% całkowitej podaży w budowie. Aktualnie najdynamiczniej rozwijającymi się rynkami są rynek Polski Centralnej (584 000 mkw. w budowie), a także region Górnego Śląska (383 000 mkw.) i Warszawa-okolice (209 000 mkw.) Wyraźnie widać wzrost zainteresowania mniejszymi rynkami regionalnymi, takimi jak Polska Zachodnia, które zyskują dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej.

Popyt na powierzchnie logistyczne od początku 2018 r. osiągnął rekordowe 2,89 mln mkw. i był w przeważającej części kreowany dzięki nowym umowom najmu oraz zwiększeniem zajmowanej powierzchni przez dotychczasowych najemców (76%). Najaktywniejszą grupą najemców były firmy logistyczne (31%), sieci handlowe (17%), branża e-commerce (15%) i lekka produkcja (8%).

Rekordowe dane popytowe spowodowały spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej do 4,5%. Dla poszczególnych rynków wskaźnik ten wahał się od 0% (Szczecin, Polska Zachodnia, Bydgoszcz/Toruń) do 7,9%, a w strefie Warszawa-miasto 10,6%.  Tak niski wskaźnik stanowi dla deweloperów zachętę do realizacji obiektów spekulacyjnych, których zwiększona podaż oznacza zazwyczaj okresowe zwiększenie pustostanów.

Silny popyt oraz rosnące koszty budowy wpłynęły na wyraźny wzrost efektywnych stawek czynszu przy jednoczesnym zachowaniu stawek bazowych na stabilnym poziomie od 3,4 do 3,6 EUR/mkw./miesiąc. Mniejsze zachęty finansowe powodują wzrost czynszów efektywnych w niektórych lokalizacjach o ok. 5% w relacji do stanu na koniec 2017 roku, jednak na rynkach takich jak Czechy i Węgry, czynsze za powierzchnie logistyczne klasy A są i tak nadal wyższe o 10%-15%.

Siłą napędową rynku magazynowego w kolejnych latach będzie dynamiczny wzrost obrotów branży e-commerce.

Rynek mieszkaniowy, nowe budownictwo

Całkowite zasoby mieszkaniowe wynoszą obecnie 14,6 mln mieszkań, co daje wskaźnik 380 mieszkań na 1 000 mieszkańców, co w porównaniu ze średnią europejską wynoszącą 468 mieszkań na 1 000 mieszkańców nie jest wartością imponującą. Pomimo, że dynamika przyrostu zasobu mieszkaniowego w ostatnich trzech latach przewyższa boom z lat 2008 – 2010, nadal szacuje się, że w Polsce brakuje około 4 mln mieszkań. Powyższy szacunek wynika nie tylko z wysokiego zaludnienia istniejących mieszkań, ale jest też związany ze starzeniem się obecnego zasobu, który w znacznej mierze wymaga już zastąpienia.

Dynamiczny wzrost podaży, przy silnym popycie na nowe mieszkania, skutkował wzrostami cen od kilku do kilkunastu procent w okresie ostatnich 12 miesięcy. Silny popyt był w dużej mierze efektem historycznie niskich stóp procentowych, które skłoniły posiadaczy bankowych lokat do inwestowania w nieruchomości, postrzeganych jako lepsze lokaty kapitału. Na wzrost popytu wpływ miały również rosnące dochody gospodarstw domowych przy stabilnie niskiej inflacji. Średnie ceny nowych mieszkań w większości głównych ośrodków miejskich wynosiły na koniec III kw. 2018 r. około 7 000 zł/mkw. Najwyższą średnią cenę, wynoszącą powyżej 8 000 zł/mkw. zanotowano w Warszawie, a najniższą, na poziomie niespełna 5 500 zł/mkw. – w Łodzi. Od II kw. 2018 r. obserwujemy stabilizację po stronie popytu, jednak nadal można się spodziewać utrzymania trendu wzrostowego cen, którego głównym katalizatorem będzie wzrost kosztów budowy.

Autor:

Katarzyna Kotkowska MRICS,

Associate

Dział Wycen i Doradztwa

Mało? Czytaj kolejny wpis...

Przeczytaj też