Jak wygląda rynek nieruchomościowy w Polsce?

W ubiegłym roku wartość transakcji na rynku nieruchomości w Polsce bez uwzględnienia sprzedaży mieszkań dla inwestorów indywidulanych wyniosła 5 mld EUR, prawie taki sam wolumen transakcji został zrealizowany w ciągu zaledwie 9 miesięcy 2018 roku. Najbardziej popularne aktywa to nadal obiekty handlowe i biura, ale stopniowo wzrasta także udział transakcji w sektorze magazynowym, hotelowym oraz mieszkań na wynajem.

Udział lokalnych inwestorów na rynku inwestycyjnym w Polsce wynosi zaledwie kilka procent.  Głównymi graczami lokalnymi są inwestorzy instytucjonalni, w których udział posiada Skarb Państwa. Prawie 50% wolumenu transakcji zostało zrealizowane przez fundusze inwestycyjne, które pierwszy raz inwestowały na naszym rynku, w tym z RPA i Azji.

W krajach zachodniej Europy lokalni inwestorzy nieruchomościowi stanowią bardzo istotną część aktywnego kapitału, niekiedy odpowiadającego za 50% wszystkich transakcji. Ale i u naszych sąsiadów z Europy Centralnej, takich jak np. Czechy lub Węgry, inwestorzy lokalni mają ponad 35% udział w rynku.

W Polsce, w sektorze mieszkań na wynajem znaczącą rolę odgrywa BGK Nieruchomości. Firma nabywa gotowe obiekty mieszkaniowe od deweloperów lub też uczestniczy jako partner w ich budowie. Kolejnym instytucjonalnym graczem nabywającym mieszkania na wynajem jest Catella, która posiada w swoim portfelu kilka nieruchomości. Tworzony jest także portfel mieszkań na wynajem przez Resi 4 Rent i innych deweloperów.

Głównymi grupami najemców – w zależności od rodzaju budynku – są studenci, osoby zaczynające prace lub będące w początkowym okresie kariery zawodowej albo też osoby w ramach programu Mieszkanie Plus, które maja zbyt wysokie dochody, aby ubiegać się o mieszkanie socjalne, ale z drugiej strony zbyt niski wkład własny na kredyt bankowy. Dużą grupę stanowią także osoby migrujące do innych miast. W Polsce dodatnia migracja dotyczy szczególnie Warszawy, Krakowa Wrocławia i Gdańska.

cushman_wykres1

Mieszkania na wynajem zawierają w swojej definicji także mikroapartamenty, domy studenckie, apartamenty serwisowane czy też domy seniora. Istotną cechą nowoczesnych budynków mieszkaniowych na wynajem jest przestrzeń wspólna, która pozwala mieszkańcom ciekawie spędzać czas, oferuje usługi uzupełniające typu pralnia, siłownia, apteka, gabinet rehabilitacyjny, kawiarnia, a niekiedy także przestrzeń coworkingową.

Nabywcami mieszkań na wynajem są albo fundusze inwestycyjne, które są zainteresowane zakupem całych budynków albo też mniejsi inwestorzy, którzy kupują kilka lub kilkanaście mieszkań i powierzają zarządzanie najmem wyspecjalizowanym operatorom.

Czy jest szansa na zwiększenie udziału lokalnych inwestorów w inwestycjach nieruchomościowych?

Przygotowywany w Parlamencie projekt ustawy o Funduszach inwestycyjnych Najmu Nieruchomości (FINN) to odpowiednik struktur REIT (ang. Real Estate Investment Trust”) został aktualnie ograniczony do mieszkań na wynajem rozumianych szeroko także jako domy studenckie i domy seniora. Wyeliminowanie wszystkich nieruchomości komercyjnych z produktów REIT-owych przy małej podaży instytucjonalnych produktów w postaci mieszkań na wynajem oraz utrzymanym wymogiem kapitałów własnych spółki FINN na poziomie 50 mln zł i obowiązkami informacyjnymi podmiotu giełdowego ograniczy rynek do 2-3 graczy. Z drugiej strony inwestycje w akcje spółki czerpiącej przychody z najmu może być ciekawą alternatywą dla inwestorów, którzy aktualnie są rozczarowani inwestycjami w obligacje korporacyjne, szczególnie firm handlujących wierzytelnościami oraz w akcje bardziej ryzykownych branż.

cushman_wykres2

Jak widać z powyższego wykresu w pierwszej połowie 2018 r. nastąpił przyrost depozytów bankowych i wolnej gotówki w obiegu, natomiast zdecydowanie spadły oszczędności lokowane w obligacje i bony, co jeszcze dobitniej świadczy o skłonności inwestorów do poszukiwania nowych rodzajów bezpiecznego lokowania kapitału.

Spółka FINN czerpiąca dochody z najmu i korzystająca z funduszy inwestorów indywidulanych może być ciekawym sposobem finansowania dla dużych deweloperów tworzących fundusz inwestycyjny, ale także dla programu rządowego Mieszkanie Plus, gdyż powszechnie wiadomo, że oszczędności osób indywidualnych trzymane na rachunkach bieżących w bankach są ogromne i łącznie sięgają ponad 700 mld zł.

cushman_wykres3

Podatek od dywidendy w wysokości 8,5% jako jedyne obciążenie fiskalne dla struktur FINN jest dodatkowym atutem, zarówno dla funduszu jak i dla inwestorów, w porównaniu do zwykłych spółek, gdzie płaci się podatek od zysków 19% oraz dodatkowo 19% podatek od dywidendy z wypracowanego zysku lub też z odsetek.  

Szansą na zwiększenie udziału inwestorów lokalnych będzie zmiana myślenia o inwestycjach z obecnego krótkoterminowego na długoterminowe. Takim motywatorem może być wprowadzenie w życie Pracowniczego Planu Kapitałowego, który z zasady ma być długoterminową inwestycją na cele emerytalne, dzięki czemu może przyczynić się do popularyzacji oszczędzania.

Aby jednak ten produkt nie przyniósł następnego rozczarowania, istotne jest, aby wynagrodzenie firm zarządzających było powiązane z wynikami rozumianymi jako poziom wygenerowanej wolnej gotówki czy też z wypłatą dywidendy a nie np. z poziomem wartości inwestycji czy też zgromadzonego kapitału.  

Mało? Czytaj kolejny wpis...

Przeczytaj też