Rynek nieruchomości szansą dla inwestorów

W dobie niskich stóp procentowych Polacy poszukują alternatywnych dla lokat bankowych sposobów na pomnażanie kapitału. Wielu z nich swoje zainteresowanie skierowało w stronę rynku nieruchomości. Cechuje się on sporym potencjałem, a jak wskazują dane Otodom, najpopularniejszego serwisu ogłoszeniowego, ceny nieruchomości notują bardzo dynamiczne wzrosty.

Z opublikowanego w ubiegłym tygodniu przez Główny Urząd Statystyczny raportu „Obrót nieruchomościami w 2017 r.” wynika, że wartość rynku nieruchomości przekroczyła w zeszłym roku 50 miliardów złotych. Odnotowano ponad 204 tysięcy transakcji, a łączna powierzchnia użytkowa sprzedanych i zakupionych nieruchomości wyniosła ponad 11 milionów metrów kwadratowych. Z danych GUS wynika, że wzrost liczby i wartości transakcji kupna/sprzedaży rozpoczął się w 2010 roku, z jednoroczną przerwą w roku 2014. W porównaniu do roku 2016, liczba transakcji wzrosła o 6,3%, a ich wartość – aż o 10,2%.

Ceny wciąż w górę

Zarówno domy jak i mieszkania od dłuższego czasu drożeją. Widać to choćby po zestawieniu cen ofertowych, jakie znaleźć można w Otodom.

Przykładowo, za nowe mieszkanie w Warszawie żądano w październiku przeciętnie 8543 zł / mkw. Jeszcze rok temu było to 7989 zł, zatem ostatnie 12 miesięcy przyniosły 7-procentowy wzrost. Na rynku wtórnym metr kwadratowy mieszkania w stolicy kosztuje obecnie 9788 zł wobec 9346 zł / mkw. w październiku 2017 roku, zatem podrożały one w ostatnim roku o prawie 5%.

Warszawa, użyta tu jako przykład, nie jest odosobniona: w Poznaniu ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wynoszą średnio 6737 zł za metr (o 9% więcej, niż rok temu), we Wrocławiu – 7106 zł (ponad 10% więcej), a w Łodzi – 4630 zł, a w ostatnim roku zdrożały o ponad 12%. Średnie ceny wyraźnie wskazują wzrostową tendencję niezależnie od miasta.

Trzeba jednak pamiętać, że w obrębie poszczególnych miejscowości mogą się one znacznie różnić. Na wartość nieruchomości wpływa bowiem wiele czynników.

Oczywiście, wpływ na cenę ma standard wykończenia, technologia, rok powstania budynku i wiele innych parametrów. Jednak najważniejsza w przypadku nieruchomości jest lokalizacja. Mieszkanie w ścisłym centrum lub w popularnej dzielnicy będzie o wiele droższe od identycznego lokalu położonego na obrzeżach albo w okolicy cieszącej się złą sławą. Właśnie dlatego mieszkania z drugiej ręki potrafią być droższe od nowych – deweloperzy nie zawsze mają okazję budowania nowych osiedli w najlepszych lokalizacjach. Do tego lokale deweloperskie często wymagają zainwestowania dodatkowych środków w adaptację wnętrz. W przypadku dobrze utrzymanych mieszkań z rynku wtórnego ten problem nie istnieje – komentuje Agata Polińska z Otodom.

Patrząc na ceny warto pamiętać także o tym, że metr kwadratowy w stumetrowym mieszkaniu będzie zwykle o wiele tańszy od metra w niewielkiej kawalerce, nawet jeśli ich standard i lokalizacja są bardzo zbliżone. Choć zawsze można znaleźć wyjątki, takie jak duże i luksusowe apartamenty, zasada „im większe, tym taniej za metr” obowiązuje w większości przypadków.

Czy trend się utrzyma?

To pytanie, które zadają sobie wszyscy inwestorzy, niezależnie od obszaru, w jakim zamierzają ulokować swój kapitał. Oczywistym jest, że nie ma zysku bez ryzyka. Boleśnie przekonali się o tym ci, którzy kupowali mieszkania i domy w latach 2007-2008, u szczytu poprzedniej górki cenowej. Stratę wartości mieszkań szczególnie odczuli tzw. frankowicze, czyli osoby, które zakup finansowały kredytem walutowym. Ceny spadły, a jednocześnie raty w przeliczeniu na złotówki gwałtownie wzrosły. Wielu spośród frankowiczów do dziś zmaga się ze skutkami tych niekorzystnych zmian.

Patrząc na polski rynek nieruchomości z szerokiej perspektywy, dostrzec można jednak, że dziś sytuacja jest zgoła inna. Nikt oczywiście nie zagwarantuje, że ceny będą wyłącznie rosły, dokładna powtórka z roku 2009 jest jednak mało prawdopodobna.

Po pierwsze, zmieniły się zasady przyznawania przez banki kredytów hipotecznych. Jeszcze dekadę temu udzielały one pożyczek o wartości, która potrafiła nawet przewyższać cenę kupowanej nieruchomości. Dziś minimalny wkład własny to 10%, a zalecany – 20%. I choć istnieją sposoby, by otrzymać kredyt bez pokaźnych oszczędności, mimo wszystko bezpieczeństwo kredytobiorców znacznie się zwiększyło. Do tego kredyty walutowe praktycznie przestały być udzielane, kupujący nieruchomości są zatem mniej uzależnieni od wahań kursowych.

Po drugie, zarobki w Polsce znacząco odbiegają od tych sprzed dekady. Średnie wynagrodzenie wynosiło wówczas według GUS niecałe 3000 zł, dziś jest to prawie 4800 zł. Tymczasem ceny nieruchomości, choć rosną od kilku lat, wciąż nie dobiły jeszcze do historycznego, rekordowego poziomu sprzed dekady. Choć mieszkanie i dom to w dalszym ciągu olbrzymia inwestycja, na zakup własnego M musimy pracować znacznie krócej.

Po trzecie, bogacące się polskie społeczeństwo wciąż mieszka w znacznie gorszych warunkach niż większość mieszkańców Unii Europejskiej i dąży do zmiany tego stanu rzeczy. Wśród mieszkańców całej wspólnoty w przeludnionych mieszkaniach żyje 16,6% ludności. W Polsce współczynnik ten wynosi 40,7%, a gorszy wynik zanotowała tylko Rumunia, Łotwa, Bułgaria i Chorwacja. Polacy dążą jednak do poprawy komfortu mieszkania – w ciągu ostatniej dekady wskaźnik ten poprawił się w naszym kraju o ponad 13% i prawdopodobnie wciąż będziemy mieli do czynienia z kontynuacją trendu. Mieszkańcy naszego kraju pragnąc poprawy warunków mieszkaniowych będą dalej poszukiwać możliwości zakupu mieszkania (lub większego lokum) i przez to napędzać koniunkturę.

Wśród czynników, które mogą wpłynąć na dalszy wzrost lub stabilizację cen, może znajdować się także imigracja: napływający do Polski pracownicy zza granicy muszą gdzieś mieszkać, co napędza rynek najmu. A to on jest podstawowym źródłem dochodu inwestorów.

- Inwestując w nieruchomości zyskać można na dwa sposoby. Po pierwsze, wraz z rosnącymi cenami mieszkań, rośnie automatycznie wartość majątku inwestora. Dopóki nie postanowi on sprzedać swojej nieruchomości, dochód ten pozostaje jedynie „na papierze”. Żywej gotówki co miesiąc można spodziewać się jednak przeznaczając nieruchomość na wynajem. Przy obecnym poziomie stóp procentowych i relacji cen najmu do cen zakupu, można w ten sposób zarobić 3-4 razy więcej, niż trzymając środki na lokacie bankowej. Obserwujemy na rynku wielu inwestorów, którzy kupują kilka lub nawet kilkanaście mieszkań z przeznaczeniem na wynajem – zauważa Agata Polińska z Otodom.

Warto pamiętać, że sytuację może zmienić dekoniunktura na rynkach światowych, podwyżka stóp procentowych, zmiana otoczenia prawnego i wiele innych czynników.

Gdzie szukać mieszkania?

Czasy, kiedy nieruchomości poszukiwało się w gazetach bezpowrotnie minęły. Rynek nieruchomości w dużej mierze przeniósł się do sieci, która jest zdecydowanie najpopularniejszą przestrzenią kojarzenia sprzedawców z nabywcami.

Warto zatem sprawdzić potencjał poszczególnych serwisów ogłoszeniowych. Najbardziej obiektywnym źródłem mierzenia popularności stron internetowych jest niezależne badanie PBI/Gemius.

W październiku 2018 najwięcej użytkowników, bo prawie 3,8 miliona, poszukiwało domów lub mieszkań w serwisie OLX. Drugie miejsce w tym zestawieniu zajmuje Otodom z wynikiem przekraczającym 3,2 miliona unikalnych użytkowników. Dwa wiodące serwisy zanotowały więc o 50% więcej odwiedzin niż wszystkie pozostałe razem wzięte. Aby dobrze wybrać nieruchomość warto skorzystać z popularnego serwisu, a jednocześnie zwrócić uwagę na jakość prezentowanych ogłoszeń, i wygodę filtrowania.

otodom

Inwestycyjny zakup nieruchomości może być dobrym pomysłem dla osób, które chciałyby zyskownie ulokować swój kapitał. Nieco bardziej ryzykowną taktyką jest kupowanie mieszkania na kredyt w celu jego wynajęcia – dziś jest to opłacalne, lecz nie wiadomo jak długo trend ten się utrzyma.

Każda branża niesie ze sobą ryzyko, nie inaczej jest w przypadku rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę całe rynkowe spektrum, jest on jednak względnie stabilny i przewidywalny. Pamiętając o zawsze zalecanej dywersyfikacji własnego kapitału, warto rozważyć zakup mieszkania lub domu, który po wynajęciu będzie na siebie pracować.

Mało? Czytaj kolejny wpis...

Przeczytaj też